买房认购书有法律效力吗？

  什么是购房认购书?

  认购书在购房合同签订前进行，只是对即将签订的商品房销售预售合同基本内容的初步确认。内容一般包括房屋位置、单价、总价。通过签署认购书，购房人认可房屋的位置和价格，并承诺限时购买，而开发商则保证为购房人预留一套具体的房子。从认购书的内容和功能来看，认购书符合民法理论中预约合同的特点，本质上仍然是一种契约。

  根据民法理论，合同分为预约合同和合同。预约是指当事人约定将来订立一定的合同。将来应当订立的合同称为“本协议”，同意订立本协议的合同称为“约定”，在约定成立时，本合同尚未成立。预约合同的成立和生效，只是使当事人有义务按照约定的条件在将来订立合同，而不是在将来的合同中履行义务。

  但在实际操作中，由于认购书的具体内容不同，应作出不同的资格认定：

  1、认购书约定不明确，权利义务不明确的，应当归类为意向书，违反意向书约定的事项由合同承担责任;

  2、认购书中明确规定了即将签订购房合同等事项，应视为购房合同的预约合同。违反采购合同的，应当承担违约责任;

  3、认购书对购房协议做了较为全面的约定，应视为购房合同的初始形式，实质上是购房合同。

  购房认购书有何法律效力？

  无论认购是预约合同、意向书，还是购房合同，都应具有法律效力。购房指南、选房材料、购房资格、合同签订、贷款办理、验收过户、违反认购内容等，都可能导致相应的民事责任。当然，认购书作为一种民事行为，其合法性和有效性的前提是不得违反强制性法律。根据《商品房销售管理办法》第六条规定，未取得《商品房预售许可证》，不得预售商品房。虽然开发商尚未正式签订商品房预售合同，但签订认购书也是一种预售行为。签署认购书时还应取得预售许可证，否则认购书无效;开发商在起诉前取得认购书的，根据《最高人民法院关于审理商品房合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，认购书可以认定为有效。