如何防范买房中的“户籍老赖”

  二手房买房过程中，很多买家比较关注的是房屋的价格、地段、房型、楼层和朝向等方面，常常会忽略该房屋内的户口情况。但往往是这个看起来不太重要的户口问题，常常会引发不胜其烦的纠纷，尤其对于冲着学区房或者是要落户的人员。比如，卖家在卖出房屋后以无处可安放户口为由拒将户口迁出，甚至无法联系到卖家；再比如，原本是看中房屋的学区名额才买，结果买下来才发现该房屋的上学名额已经被占用……

  对于户口迁出问题，由于属于公安行政管理范畴，法院是不处理的。而很多地方的公安部门受政策所限也无法强制迁出前房主的户籍。这样就形成了一个问题死结，产生了很多“户籍老赖”。

  前房主户口不迁出的隐患

  1、影响房屋价值

  如果存在户籍问题一直无法解决，极有可能影响到房屋转卖的成交价。

  2、学籍被占用的风险

  很多买家为了孩子能上好学校而花重金买学区房，如果前房主不迁出户口，不排除上学名额被其占用的风险。

  3、影响拆迁利益

  4、牵涉债务纠纷

  当前房主出现债务纠纷问题时，银行、贷款公司等追债人有可能会按照户口地址投递法院传票甚至上门敲门送达。

  买家如何防范

  1、主动要求房东出示户口簿，并复印留存，通过审查户口簿可大致了解户籍情况。

  2、在交易之前，到房屋所在地的派出所查询房屋内的户籍情况，确保了解到最新的户籍情况，这一点非常重要。

  3、签订房屋买卖合同时，应就户口迁出问题约定明确的违约责任，如：

  1）卖家逾期迁出户口的，买家可以前往派出所申请强行迁出户口至社区公共户或派出所认可的地址。

  2）卖家已占用学区名额的，应当支付违约金XX，同时买家有权解除房屋买卖合同。

  3）卖方未按时迁出户口的，按房价款的日万分之五支付违约金。

  4、在房屋买卖合同中约定，卖家将户口全部迁出后，买家再支付尾款XX。以作为迁出户口的保证金条款。

  如碰到“户籍老赖”，该怎么办？

  1

  目前，上海地区可以申请派出所强制迁出“老赖”户口，根据《上海市常住户口管理规定》，可以申请将户口“老赖”迁至其在沪产权房或本市社区公共户，具体可以咨询当地派出所。要注意的是，实践中很多派出所要求双方在合同中写明可以强制迁出户口的条款。

  2

  对于其他地区，同样可以去派出所咨询如何操作，如实在不行，建议立即前往法院根据情况起诉要求解除合同、承担违约责任、赔偿损失，应当注意对该房屋申请财产保全。